Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana zorunludur; arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Bu zorunluluğun tek istisnası, kiralanan taşınmazın 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir.
Bu yazıda; kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun kapsamı, başvuru usulü, süreler, ilk toplantıya katılmamanın sonuçları ile anlaşma ve anlaşamama hâllerinin hukuki sonuçları, güncel mevzuat ve yargı kararları ışığında açıklanmaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ne Zaman Zorunlu Hâle Geldi?
28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunun 37 nci maddesiyle 6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu düzenlemeyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların yanı sıra; taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Hangi Kira Uyuşmazlıkları Dava Şartı Kapsamındadır?
Kanun, “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesini kullanarak geniş bir kapsam benimsemiştir. Buna göre uygulamada özellikle şu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur:
Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması talepleri,
İhtiyaç, yeniden inşa-imar, iki haklı ihtar veya yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları,
Kira alacağı, depozito (güvence bedeli) ve kiralanana verilen zararlara ilişkin alacak ve tazminat talepleri.
Buna karşılık, kiralananın İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi (örneğin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi) açıkça kapsam dışında bırakılmıştır (HUAK m. 18/B/1-a).
Arabuluculuk Başvurusu Nereye Yapılır ve Süreç Nasıl İşler?
Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır (HUAK m. 18/A/4). Büro, sicile kayıtlı arabulucular listesinden bir arabulucu görevlendirir; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırlarsa o arabulucu atanır. Arabulucu, tarafları bilgilendirerek ilk toplantıya davet eder; tarafın avukatı bulunsa bile asıl tarafın da bilgilendirilmesi gerekir (m. 18/A/7).
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A/9). Süreç; tarafların anlaşması, anlaşamaması ya da taraflara ulaşılamaması veya toplantıya katılım olmaması hâllerinde son tutanak düzenlenerek sona erer. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A/15).
Başvurunun Zamanlaması Neden Önemlidir?
Yargıtay, dava şartı arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kabul etmektedir. Tahliye davaları bakımından; dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurusu ile dava şartının yerine getirilmiş olmayacağı açıkça ifade edilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, 26.05.2025). Bu nedenle, örneğin fesih bildirimine bağlı sürelere tabi tahliye taleplerinde arabuluculuk başvurusunun zamanlaması ayrı bir özen gerektirir.
İlk Toplantıya Katılmamanın Sonuçları Nelerdir?
Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir ve bu taraf, açılacak davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; ayrıca bu taraf lehine hükmedilecek vekâlet ücreti, tarifeye göre belirlenen ücretin yarısı ile sınırlıdır (m. 18/A/11; 7531 sayılı Kanunla değişik). Her iki tarafın da katılmaması hâlinde, açılacak davada tarafların yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Taraflar Anlaşırsa: Anlaşma Belgesi ve İcra Edilebilirlik Şerhi
Süreç sonunda anlaşmaya varılırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Kira uyuşmazlıklarını da kapsayan 18/B kapsamındaki uyuşmazlıklarda, genel rejimden farklı olarak anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B/3). Şerhi içeren anlaşma, ilam niteliğinde belge sayılır ve üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca yeniden dava açılamaz (m. 18/2, 18/5).
Anlaşma Sağlanamazsa Dava Nasıl Açılır?
Anlaşamama hâlinde davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Tutanak eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde ise dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m. 18/A/2).
Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?
Tarafların anlaşması hâlinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça Arabuluculuk Ücret Tarifesine göre taraflarca eşit olarak karşılanır. Anlaşamama hâlinde ise ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; iki saati aşan kısım, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır ve bu ücretler yargılama giderlerinden sayılır (m. 18/A/12-13).
Öğretide kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun, mahkemelerin iş yükünü azaltma ve uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözülmesi amacına hizmet ettiği kabul edilmekle birlikte; barınma hakkını ilgilendiren uyuşmazlıklarda sürecin dikkatle yürütülmesi gerektiği ve kapsamın uygulamada yeni usul tartışmaları doğurduğu yönünde değerlendirmeler de bulunmaktadır (Özdemir, 2026, YÖK Tez No. 991048; Aktekin, 2025, YÖK Tez No. 987889). Bu değerlendirmeler akademik tartışma niteliğindedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Arabulucuya başvurmadan tahliye davası açarsam ne olur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (HUAK m. 18/A/2, 18/B).
İlamsız icra yoluyla tahliyede arabuluculuk şartı var mı?
Hayır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi, dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur (HUAK m. 18/B/1-a).
Kira arabuluculuğu süreci ne kadar sürer?
Arabulucu, görevlendirilmesinden itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir (HUAK m. 18/A/9).
Arabuluculukta anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi icra edilebilir mi?
Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhi içeren anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır ve ilamlı icraya konu edilebilir (HUAK m. 18/2, 18/B/3).
Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı işlemeye devam eder mi?
Hayır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A/15).
Başvuru öncesi hangi belgelerin hazırlanması gerektiği, toplantıda hangi konuların görüşülebileceği ve olası sonuçlar hakkında adım adım bir yol haritası için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Sorumluluk Reddi
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebilir. Somut uyuşmazlığınız bakımından bir avukattan veya arabuluculuk sürecine ilişkin olarak sicile kayıtlı bir arabulucudan destek almanız önerilir.
İletişim
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci hakkında bilgi almak için iletişim sayfamız üzerinden merkezimize ulaşabilirsiniz.
